Après quelques mois d’embellie, l’avenir du marché immobilier luxembourgeois n’est pas des plus réjouissants. Ralentissement des ventes, stagnation des prix, baisse du nombre de nouvelles constructions et du volume des transactions… l’immobilier reste en crise. Selon les experts, il ne s’agit plus d’un problème d’argent ou de taux, mais d’un profond manque de confiance des acquéreurs. Faits et explications.
La fin de l’état de grâce
Les derniers chiffres de l’Observatoire de l’Habitat donnent l’illusion d’une reprise du marché immobilier au 2ème trimestre 2025. Le nombre de transactions a fortement augmenté en un an : +72,9 % pour les appartements existants, +93,7 % pour les maisons existantes et +126 % pour les logements en VEFA.
Mais derrière ces données encourageantes se cache une réalité plus fragile. Ces chiffres sont surtout le résultat des mesures fiscales mises en place par le gouvernement et arrêtées le 30 juin dernier. Tout laisse à penser que les résultats du 3ᵉ trimestre seront moins positifs, en particulier dans le secteur du neuf.
« L’effet Cenaro » ou la profonde crise de confiance
Miné par la crise du COVID, la hausse des taux et l’augmentation des coûts de construction, le marché de l’immobilier neuf connaît depuis 2021 un véritable passage à vide, avec des faillites en cascade. Entre 2021 et 2024, 597 entreprises de construction et 163 sociétés immobilières ont fait faillite, selon le Ministère de la Justice. Au 1ᵉʳ semestre 2025, 89 entreprises de construction et 26 sociétés immobilières ont déjà fermé leurs portes.
Au-delà des pertes d’emplois, ces faillites ont pénalisé des milliers d’acquéreurs. Propriétaires sur le papier d’un logement sur plan ou en construction, certains ont dû batailler pour voir leur résidence ou leur maison achevée. De quoi ternir la solidité du marché de la VEFA, déjà fragilisé.
Mais ce qui a véritablement entaché la réputation de l’ensemble des promoteurs du pays, c’est la faillite, en 2023, du groupe Cenaro. La gestion catastrophique du PDG Christophe Chevalier - accusé d’abus de confiance, d’escroquerie, de blanchiment et de faux en écriture - a jeté l’opprobre sur tout le secteur.
« Les promoteurs sont aujourd’hui victimes de ce que j’appelle l’effet Cenaro » explique Joao Varandas, administrateur d’Albalux Crédit. « Les futurs acquéreurs n’ont plus confiance dans le neuf et se tournent vers l’ancien ».
« Les promoteurs sont aujourd’hui victimes de ce que j’appelle l’effet Cenaro »
Le raisonnement est logique : un bien existant est immédiatement disponible et coûte généralement 20 à 30 % moins cher que le neuf.
Pourtant, malgré des baisses de prix, de nombreux promoteurs n’arrivent toujours pas à vendre. Joao Varandas également impliqué dans la construction d’une résidence à Esch-sur-Alzette, constate : « Un couple qui gagne 6.000 euros nets par mois peut facilement obtenir un prêt de 650.000 euros, avec une mensualités de 2.700 euros. C’est faisable. Aujourd’hui, ce n’est donc même plus une question de financement, mais bien une crise de confiance des acquéreurs. »
Aujourd’hui, ce n’est donc même plus une question de financement, mais bien une crise de confiance des acquéreurs. »
Pas de logements neufs, pas d’avenir
Si le neuf ne repart pas rapidement, c’est tout le marché immobilier luxembourgeois - et, plus largement, la société elle-même – qui est menacé. Et pour cause, selon les projections d’Eurostat, la population luxembourgeoise devrait augmenter de près de 70% d’ici 2100, notamment grâce au flux migratoire.
« Lorsqu’il n’y aura plus assez de logements existants en vente, comment combler la demande des nouveaux arrivants ? » s’interrogent Joao Varandas, qui prédit à long terme une hausse des prix, conséquence de « la fameuse loi de l’offre et de la demande ».
« Lorsqu’il n’y aura plus assez de logements existants en vente, comment combler la demande des nouveaux arrivants ? »
Marc Giorgetti, CEO d’un des plus gros promoteurs luxembourgeois, tire également la sonnette d’alarme : « On fait de gros efforts pour attirer des talents. C’est très bien, mais il faut loger tous ces gens ! »
Selon le STATEC, le Luxembourg aurait besoin de 32.500 nouveaux logements d’ici 2030. La fondation IDEA estime qu’il faudrait construire 6.400 logements par an pour atteindre cet objectif. En 2024, seules 4.025 autorisations de bâtir ont été émises pour des logements, laissant déjà un déficit théorique de 2.375 unités sur l’année. À ce rythme, 14.250 logements manqueront d’ici 2030.
Pour 2025, la situation ne s’annonce pas plus glorieuse : la Chambre des métiers indique une baisse de 45 % des autorisations de bâtir au 1ᵉʳ trimestre. Face à cette pénurie, les promoteurs, comme Giorgetti, « n’ont tout simplement plus les moyens de faire face ».
Des décisions politiques insuffisantes ?
Du côté des pouvoirs publics, on se félicite d’avoir relancé la machine grâce aux mesures fiscales. Mais, celles-ci ayant été supprimées, l’objectif est désormais de se concentrer sur la construction et l’acquisition de logements abordables. En 2024, l’État a financé la construction de 504 nouveaux logements et en a acheté 228 en VEFA via le Fonds spécial pour le logement abordable.
Un pavé dans la mare. Si ces mesures sont saluées, elles ne suffisent pas à restaurer la confiance des acquéreurs dans le neuf, ni à relancer durablement la construction.
Pour Marc Giorgetti, plusieurs pistes sont envisageables : restaurer les incitations gouvernementales en faveur de la VEFA et de l’investissement, et réformer la garantie d’achèvement pour mieux protéger les acquéreurs.
« Pourquoi ne pas ne faire intervenir nos compagnies d’assurances nationales dans la garantie d’achèvement, au lieu de laisser cela à des banques étrangères » propose Joao Varandas pour aller plus loin.
Observant un écart important entre les taux d’intérêt pratiqués en Belgique et au Luxembourg (3% contre 3,52%), la Chambre des métiers suggère également de rendre la politique des taux plus attractive. Dans le même ordre d’idée, Joao Varandas estime que certaines mesures devraient être prises au niveau bancaire, telles que la levée de la limite d’âge pour l’octroi d’un prêt immobilier ou l’assouplissement des exigences financières pour une deuxième acquisition ou un investissement. « Dans un contexte où le marché se portait bien, c’était raisonnable, mais aujourd’hui ce n’est plus tenables ! » surenchérit l’ancien courtier en crédit immobilier.
Si chacun y va de sa proposition, les acteurs du monde de l’immobilier rêvent d’œuvrer ensemble à la résolution de ce problème d’importance nationale et appellent résolument à un retour de la confiance.
les acteurs du monde de l’immobilier rêvent d’œuvrer ensemble à la résolution de ce problème d’importance nationale et appellent résolument à un retour de la confiance